Рейтинговое агентство НКР присвоило АО АПРИ «Флай Плэнинг» (далее — «Флай Плэнинг», «компания») кредитный рейтинг BB-.ru со стабильным прогнозом.

Резюме

• Положительное влияние на оценку бизнес-профиля оказывают сильные позиции компании на рынке жилой недвижимости Челябинска, умеренная диверсификация потребителей, низкая концентрация активов и низкая зависимость от поставщиков.
• Негативное влияние на оценку бизнес-профиля компании оказывает существенная конкуренция на рынке присутствия, а также слабый потенциал его роста, связанный с неопределённостью спроса на жилую недвижимость на фоне экономического спада.
• Негативное влияние на оценку уровня кредитного риска оказывают существенные колебания долговой нагрузки и обслуживания долга при наличии небольшого количества проектов и цикличности их реализации.
• НКР отмечает умеренный уровень рентабельности и приемлемую структуру фондирования.
• Акционерные риски оцениваются как умеренные; НКР также учитывает средний уровень корпоративного управления, положительные кредитную историю и платёжную дисциплину.

Структура БОСК

Информация о рейтингуемом лице

АО АПРИ «Флай Плэнинг» является основным юридическим лицом одноимённой группы компаний (далее — «группа»), в которой выполняет функции технического заказчика девелоперских проектов.

Группа компаний «Флай Плэнинг» с 2014 года занимается девелопментом жилой недвижимости в Челябинске, где является одним из лидеров отрасли по объёму возводимого жилья, доля рынка — около 14%. За это время в эксплуатацию введены более 400 тыс. кв. м недвижимости. В периметр консолидации группы, помимо АО АПРИ «Флай Плэнинг», также входят 4 специализированных застройщика.

Обоснование рейтингового действия

Факторы, определившие уровень БОСК: bb-

Лидирующие рыночные позиции на рынке с низкой концентрацией участников

Компания входит в число лидеров в сфере жилой недвижимости Челябинска, однако НКР оценивает её рыночные позиции как невысокие в связи с существенной конкуренцией и низкой концентрацией крупнейших застройщиков в регионе присутствия.

Давление на оценку систематического риска бизнес-профиля компании оказывает слабый потенциал роста основного рынка присутствия. В последние два года на рынке недвижимости Челябинска наблюдалось существенное (примерно вдвое с уровня 2019 года) повышение цен на первичную недвижимость в силу низкой базы сравнения и реализации программы льготной ипотеки с 2020 года. Однако НКР консервативно оценивает дальнейший потенциал роста рынка в ближайшие 3 года: реальные доходы населения с 2019 года увеличились всего на 4%, а текущий спад в российской экономике, в том числе в металлургии и обрабатывающей промышленности, предприятия которых входят в число важнейших работодателей Челябинска, будет сдерживать дальнейшее повышение платёжеспособного спроса на жильё.

Агентство отмечает, что, помимо основного рынка присутствия, в 2022 году компания начала разработку трёх жилых комплексов в Екатеринбурге и одного в Сургуте. Реализация проектов запланирована до 2025 года. Кроме того, «Флай Плэнинг» победила в аукционе «Дом.рф» на право аренды земельного участка на острове Русский (Владивосток) для строительства около 80 тыс. кв. м жилья. Однако в настоящее время эти проекты не оказывают существенного влияния на оценку бизнес-профиля компании, поскольку основные продажи по ним начнутся с 2023 года.

Позитивное влияние на оценку специфического риска оказывает наличие значительного операционного рычага, который позволяет компании эффективно управлять себестоимостью и перекладывать часть роста затрат на потребителя. Агентство также отмечает умеренную диверсификацию покупателей, приемлемую обеспеченность земельным банком на горизонте до 7 лет и низкую концентрацию активов. Доля крупнейшего поставщика не превышает 4%, так как в работе с поставщиками и подрядчиками «Флай Плэнинг» предпочитает пользоваться услугами и товарами многих предприятий из основного региона присутствия и из других субъектов федерации, чтобы обеспечить конкурентный уровень цен на приобретаемые товары и услуги.

Высокие колебания долговой нагрузки и умеренная рентабельность

Негативное влияние на оценку финансового профиля оказывают существенные колебания долговой нагрузки при наличии небольшого количества проектов и цикличности их реализации — срок возведения одного дома составляет 1–3 года. Волатильность долговой нагрузки в значительной степени обусловлена спецификой признания долга и поступлений по эскроу-счетам: затраты в рамках проекта компания отражает в отчётности по МСФО практически сразу, а выручку может признавать после сдачи дома в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счетов.

В частности, по итогам 2020 года долговая нагрузка компании была существенной — коэффициент совокупный долг / OIBDA составил 9,0, так как были сданы в эксплуатацию предыдущие объекты и началась реализация новых проектов. В 2021–2022 гг. по мере раскрытия эскроу-счетов показатели значительно улучшились: в прошлом году отношение совокупного долга к OIBDA уменьшилось до 2,0, по итогам 2022 года ожидается 0,6 (в обоих случаях значения скорректированы с учётом денежных средств на эскроу-счетах). НКР обращает внимание, что структура погашения облигационного долга достаточно равномерна и не предполагает пиковых выплат в краткосрочной перспективе.

Показатели обслуживания долга также существенно колеблются в зависимости от стадии реализации проектов: по итогам 2020 года показатель OIBDA / процентные расходы был невысоким — на уровне 1,8. В 2021 году это соотношение увеличилось до 2,5; в 2022 году ожидается его улучшение до 5,0.

Ликвидность компании также оценивается агентством как средняя, что в основном обусловлено невысоким объёмом денежных средств «Флай Плэнинг» на банковских счетах при хорошем покрытии текущих обязательств ликвидными активами.

При этом НКР отмечает приемлемый уровень рентабельности: рентабельность по OIBDA в 2020 и 2021 годах составила 13,3%, в 2022 году рентабельность продажи жилья потребителям составит около 10%.

На оценку финансового профиля компании положительно влияет структура фондирования: доля собственного капитала составила 19% в 2020 году и 25% в 2021 году, а в 2022 году ожидается её повышение до примерно 38%.

Регламентация корпоративного управления и умеренные акционерные риски

Акционерные риски компании оцениваются как умеренные. Акционерных конфликтов не выявлено.

Агентство отмечает публичность компании и наличие у неё консолидированной финансовой отчётности по международным стандартам (МСФО), которая формируется не реже одного раза в полугодие. Компанию характеризует регламентированная политика управления рисками и ликвидностью. Система стратегического управления оценивается как приемлемая.

«Флай Плэнинг» имеет долгосрочную положительную кредитную историю, а также положительную платёжную дисциплину по уплате обязательств в рамках кредиторской задолженности, включая обязательства по налоговым платежам в бюджет и внебюджетные фонды и по выплате зарплаты сотрудникам.

Результаты применения модификаторов

Стресс-тестирование в условиях, предполагающих возможность существенного снижения доходных показателей деятельности (выручка и OIBDA), в том числе из-за значительного сокращения спроса и цен на недвижимость, не оказало существенного влияния на уровень БОСК.

С учётом влияния модификаторов ОСК установлена на уровне bb-.ru.

Оценка внешнего влияния

НКР не учитывает вероятность экстраординарной поддержки со стороны ключевых бенефициаров.

Кредитный рейтинг АО АПРИ «Флай Плэнинг» присвоен на уровне BB-.ru.

Факторы, способные привести к изменению рейтинга

К повышению кредитного рейтинга или улучшению прогноза может привести увеличение числа и рентабельности девелоперских проектов с целью минимизации колебаний притоков и оттоков денежных средств группы по отдельным проектам, а также обеспечения стабильности долговой нагрузки и обслуживания долга.

Кредитный рейтинг может быть снижен, или прогноз может быть ухудшен в случае сильного ослабления спроса на недвижимость и/или падения цен на неё на основном рынке присутствия, что приведёт к росту долговой нагрузки, сокращению рентабельности и потере лидирующих рыночных позиций.

Регуляторное раскрытие

При присвоении кредитного рейтинга АО АПРИ «Флай Плэнинг» использовались Методология присвоения кредитных рейтингов по национальной шкале для Российской Федерации нефинансовым компаниям, Основные понятия, используемые Обществом с ограниченной ответственностью «Национальные Кредитные Рейтинги» в Методологической и Рейтинговой деятельности и Оценка внешнего влияния при присвоении кредитных рейтингов по национальной шкале для Российской Федерации. Кредитный рейтинг присвоен по национальной рейтинговой шкале.

Присвоение кредитного рейтинга и определение прогноза по кредитному рейтингу основываются на информации, предоставленной АО АПРИ «Флай Плэнинг», а также на данных и материалах, взятых из публичных источников.

Фактов и событий, позволяющих усомниться в корректности и достоверности предоставленных данных, зафиксировано не было. Кредитный рейтинг присваивается впервые и является запрошенным, АО АПРИ «Флай Плэнинг» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается не позднее календарного года с даты публикации настоящего пресс-релиза.

НКР не оказывало АО АПРИ «Флай Плэнинг» дополнительных услуг.

Конфликтов интересов в процессе присвоения кредитного рейтинга и определении прогноза по кредитному рейтингу АО АПРИ «Флай Плэнинг» зафиксировано не было.

© 2022 ООО «НКР».

Ограничение ответственности

Все материалы, автором которых выступает Общество с ограниченной ответственностью «Национальные Кредитные Рейтинги» (далее — ООО «НКР»), являются интеллектуальной собственностью ООО «НКР» и/или его лицензиаров и защищены законом. Представленная на сайте ООО «НКР» в сети Интернет информация предназначена для использования исключительно в ознакомительных целях.

Вся информация о присвоенных ООО «НКР» кредитных рейтингах и/или прогнозах по кредитным рейтингам, предоставленная на сайте ООО «НКР» в сети Интернет, получена ООО «НКР» из источников, которые, по его мнению, являются точными и надёжными. ООО «НКР» не осуществляет проверку представленной информации и не несёт ответственности за достоверность и полноту информации, предоставленной контрагентами или связанными с ними третьими лицами.

ООО «НКР» не несёт ответственности за любые прямые, косвенные, частичные убытки, затраты, расходы, судебные издержки или иного рода убытки или расходы (включая недополученную прибыль) в связи с любым использованием информации, автором которой является ООО «НКР».

Любая информация, являющаяся мнением кредитного рейтингового агентства, включая кредитные рейтинги и прогнозы по кредитным рейтингам, является актуальной на момент её публикации, не является гарантией получения прибыли и не служит призывом к действию, должна рассматриваться исключительно как рекомендация для достижения инвестиционных целей.

Кредитные рейтинги и прогнозы по кредитным рейтингам отражают мнение ООО «НКР» относительно способности рейтингуемого лица исполнять принятые на себя финансовые обязательства (кредитоспособность, финансовая надёжность, финансовая устойчивость) и/или относительно кредитного риска его отдельных финансовых обязательств или финансовых инструментов рейтингуемого лица на момент публикации соответствующей информации.

Воспроизведение и распространение информации, автором которой является ООО «НКР», любым способом и в любой форме запрещено, кроме как с предварительного письменного согласия ООО «НКР» и с учётом согласованных им условий. Использование указанной информации в нарушение указанных требований запрещено.

Любая информация, размещённая на сайте ООО «НКР», включая кредитные рейтинги и прогнозы по кредитным рейтингам, аналитические обзоры и материалы, методологии, запрещена к изменению, ранжированию.

Содержимое не может быть использовано для каких-либо незаконных или несанкционированных целей или целей, запрещённых законодательством Российской Федерации.

Кредитные рейтинги и прогнозы по кредитным рейтингам доступны на официальном сайте ООО «НКР» в сети Интернет.

Ключевые финансовые показатели млн руб.