Рейтинговое агентство НКР присвоило O1 Properties Limited (далее — «компания») кредитный рейтинг BB-.ru со стабильным прогнозом.

Резюме

• Положительное влияние на оценку бизнес-профиля оказывают лидирующие позиции O1 Properties Limited на рынке аренды офисной недвижимости в Москве, удачное расположение, высокая заполняемость и рентабельность зданий, широкая диверсификация потребителей и существенный размер операционного рычага.
• Кредитный рейтинг сдерживают высокая долговая нагрузка, слабые показатели обслуживания долга и ликвидности, преобладание заёмных средств в структуре фондирования, что обусловлено спецификой кредитования отрасли, и отрицательная величина собственного капитала.
• Агентство учитывает приемлемое качество корпоративного управления в совокупности с хорошими оценками стратегического планирования.
• Давление на оценку корпоративного управления оказывают невысокие оценки уровня управления ликвидностью, что связано с техническими дефолтами по выплате облигационных купонов, имевшими место в 2020–2022 годах.

Структура БОСК

Информация о рейтингуемом лице

O1 Properties Limited (Кипр) является головной компанией группы «О1 Пропертиз» (далее — «группа»), которая работает на территории Российской Федерации с 2010 года.

Ключевые направления деятельности группы — строительство (девелопмент) объектов коммерческой недвижимости в Москве, последующая сдача таких объектов в аренду и управление ими. Портфель группы насчитывает 11 бизнес-центров классов А, А+, В, В+, включая такие известные здания, как «Белая Площадь», «Ducat Place III», «Легенда» и пр. Общая площадь объектов превышает 580 тыс. м².

Обоснование рейтингового действия

Факторы, определившие уровень БОСК: bb-

Первенство на единственном рынке присутствия с высокой конкуренцией

Группа занимает первое место на рынке аренды офисов класса А в Москве. Объекты в основном сконцентрированы в центре города, в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), что обеспечивает группе существенное и долгосрочное конкурентное преимущество, характеризуются высокой заполняемостью и рентабельностью.

На 31.03.2023 г. по всем объектам было занято 88% площадей, число арендаторов превышало 150, доля долгосрочных (не менее 12 месяцев) контрактов составляла около 80%, при этом на топ-10 арендаторов приходилось около 28% выручки. Пул арендаторов в основном представлен крупными промышленными и финансовыми компаниями. Группа активно использует зелёные технологии: у 10 из 11 объектов есть сертификаты соответствия международным стандартам BREEAM (BRE Environmental Assessment Method — метод оценки экологической эффективности зданий британской компании BRE Global).

Несмотря на уход многих иностранных компаний, в 2022 году O1 Properties Limited удалось сохранить существенную заполняемость площадей в результате расширения круга арендаторов за счёт крупных российских организаций и новых клиентов из азиатского региона.

Агентство отмечает, что низкая концентрация активов и высокий уровень операционного рычага группы позитивно влияют на оценку бизнес-профиля.

В последние десять лет на рынке офисной недвижимости высокого класса (A+, A, B+, B) в столичном регионе наблюдается стагнация с существенной волатильностью размера вакантных площадей, которые обусловлены, с одной стороны, исчерпанием площадок для девелопмента в ключевых деловых локациях города, с другой – уходом ряда крупных арендаторов и переводом части персонала крупных компаний на удалённую работу или в офисы классом ниже.

В ближайшие 12 месяцев НКР ожидает сохранения неустойчивой ситуации на этом рынке с возможностью увеличения предложения и снижения ставок аренды, в том числе из-за ухода с рынка ряда иностранных компаний. Однако к середине 2024 года Агентством прогнозируется переход к восстановлению заполняемости офисных центров класса А в связи с замещением ушедших иностранных арендаторов крупными отечественными компаниями и арендаторами из «дружественных» стран (преимущественно Азии) в условиях ограничения объемов нового строительства.

Агентство также отмечает, что у группы есть такие конкурентные преимущества в текущей рыночной ситуации, как уникальность локации и известность ряда объектов ( «Белая Площадь», «Легенда», «Ducat III» и пр.), которые выгодно выделяют их на фоне большинства остальных офисных центров схожего класса. Кроме того, условиями контрактов не предусмотрено досрочное расторжение в одностороннем порядке, что позволило O1 Properties Limited сохранить размер денежных потоков даже в 2022 году, когда ряд компаний-арендаторов завершили деятельность в РФ, — эти компании до сих пор платят аренду согласно условиям договоров.

Высокая долговая нагрузка и значительный уровень рентабельности

Негативное влияние на оценку финансового профиля оказывают значительная долговая нагрузка и слабые показатели обслуживания долга, обусловленные спецификой деятельности группы. Отношение совокупного долга к OIBDA, рассчитанное по методологии НКР, на конец 2021 года составляло 14,1, а к концу 2022 года снизилось до 11,5, в основном за счёт вывода компании с долгом около 35 млрд руб. из периметра группы.

Повышенная долговая нагрузка девелоперов коммерческой недвижимости обусловлена как значительными сроками окупаемости в этом сегменте — в среднем более 10 лет, так и тем фактом, что до 2014 года такие компании, у которых более 50% арендного потока было привязано к валюте, предпочитали фондироваться также в иностранной валюте, под более низкие процентные ставки. В результате существенного падения курса рубля в конце 2014 года, последующего оттока арендаторов в связи с ухудшившейся экономической ситуацией и перехода на рублёвые ставки владельцы офисных центров были вынуждены реструктурировать валютные кредиты в рублёвые — под более высокие процентные ставки.

Кроме того, кредитование коммерческой недвижимости осуществляется с учётом залога соответствующих объектов, а условия выдачи кредитов предполагают обслуживание процентных расходов и части основного долга с последующим рефинансированием остатка кредита (баллонный платёж).

Отношение размера кредитов к рыночной стоимости заложенного актива (loan to value, LTV), используемое для оценки эффективности работы с портфелем недвижимости, у компании составляло около 100% на конец 2022 года. В основном это объясняется низкой рыночной стоимостью активов группы на тот момент и волатильностью ключевой ставки, которая используется при оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости.

Слабые оценки обслуживания долга связаны как с повышенной долговой нагрузкой группы, так и с тем, что 80% финансовых обязательств имеют плавающие ставки. Показатель OIBDA / процентные расходы в 2022 году составлял 0,7, в 2023 году ожидается незначительное увеличение до 1,3 в связи с планируемых сокращением размера процентных платежей.

НКР обращает внимание на формирование группой положительных денежных потоков (CFO — чистые денежные потоки от операционной деятельности и FFO — средства от операций до уплаты процентов), которые позволяют оплачивать процентные расходы и поддерживать небольшой запас прочности в обслуживании долга.

Агентство оценивает ликвидность группы ниже среднего. Отношение денежных средств к текущим обязательствам снизилось с 3,8% на конец 2021 года до 0,9% по итогам 2022 года. При этом НКР учитывает приемлемый уровень покрытия текущих обязательств ликвидными активами — около 50%.

Позитивное влияние на оценку финансового профиля оказывают высокие показатели рентабельности по операционной прибыли, поскольку данный сектор экономики характеризуется невысоким уровнем операционных затрат. Так, рентабельность группы по OIBDA в 2021 и 2022 годах составляла около 80%.

Вместе с тем НКР отмечает, что у группы отсутствует собственный капитал: деятельность на 100% фондируется заёмными средствами, что также оказывает негативное воздействия на оценку финансового профиля компании.

Сравнительно развитое корпоративное управление, проблемы с управлением ликвидностью в прошлом

Акционерные риски оцениваются как низкие. По данным НКР, существенных изменений в структуре собственности компании в ближайшее время не ожидается.

Уровень корпоративного управления заметно выше среднего по Российской Федерации: группа не реже раза в год подготавливает аудированную отчётность по МСФО, в её совет директоров входят 15 участников. При этом агентство отмечает, что политики по управлению ликвидностью, операционными и рыночными рисками регламентированы в недостаточной мере.

Кроме того, на оценку управления ликвидностью оказывает влияние несвоевременное исполнение условий по еврооблигациям компании в 2020–2022 годах.

Результаты применения модификаторов

Стресс-тестирование в условиях негативных рыночных тенденций (макрофинансовый стресс, неблагоприятные события в отрасли) не оказало существенного влияния на уровень БОСК.

С учётом влияния модификаторов ОСК установлена на уровне bb-.ru.

Оценка внешнего влияния

НКР не учитывает вероятность экстраординарной поддержки со стороны ключевого бенефициара.

Кредитный рейтинг O1 Properties Limited присвоен на уровне BB-.ru.

Факторы, способные привести к изменению рейтинга

К повышению кредитного рейтинга или улучшению прогноза могут привести увеличение операционного денежного потока, в том числе за счёт появления новых арендаторов, уменьшение долговой нагрузки, сокращение доли краткосрочного долга, увеличение запаса прочности по обслуживанию долга, повышение ликвидности, рост доли собственного капитала в пассивах.

Кредитный рейтинг может быть снижен, или прогноз может быть ухудшен в случае существенного падения арендных ставок на рынке офисной недвижимости Москвы, сокращения количества арендуемых офисных площадей, значительного роста ключевой ставки, снижения рентабельности.

Регуляторное раскрытие

При присвоении кредитного рейтинга O1 PROPERTIES LIMITED использовались Методология присвоения кредитных рейтингов по национальной шкале для Российской Федерации нефинансовым компаниям, Основные понятия, используемые Обществом с ограниченной ответственностью «Национальные Кредитные Рейтинги» в Методологической и Рейтинговой деятельности, и Оценка внешнего влияния при присвоении кредитных рейтингов по национальной шкале для Российской Федерации. Кредитный рейтинг присвоен по национальной рейтинговой шкале.

Присвоение кредитного рейтинга и определение прогноза по кредитному рейтингу основываются на информации, предоставленной O1 PROPERTIES LIMITED, а также на данных и материалах, взятых из публичных источников.

Фактов и событий, позволяющих усомниться в корректности и достоверности предоставленных данных, зафиксировано не было. Кредитный рейтинг присваивается впервые и является запрошенным, O1 PROPERTIES LIMITED принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается не позднее календарного года с даты публикации настоящего пресс-релиза.

НКР не оказывало O1 PROPERTIES LIMITED дополнительных услуг.

Конфликтов интересов в процессе присвоения кредитного рейтинга и определении прогноза по кредитному рейтингу O1 PROPERTIES LIMITED зафиксировано не было.

© 2023 ООО «НКР».

Ограничение ответственности

Все материалы, автором которых выступает Общество с ограниченной ответственностью «Национальные Кредитные Рейтинги» (далее — ООО «НКР»), являются интеллектуальной собственностью ООО «НКР» и/или его лицензиаров и защищены законом. Представленная на сайте ООО «НКР» в сети Интернет информация предназначена для использования исключительно в ознакомительных целях.

Вся информация о присвоенных ООО «НКР» кредитных рейтингах и/или прогнозах по кредитным рейтингам, предоставленная на сайте ООО «НКР» в сети Интернет, получена ООО «НКР» из источников, которые, по его мнению, являются точными и надёжными. ООО «НКР» не осуществляет проверку представленной информации и не несёт ответственности за достоверность и полноту информации, предоставленной контрагентами или связанными с ними третьими лицами.

ООО «НКР» не несёт ответственности за любые прямые, косвенные, частичные убытки, затраты, расходы, судебные издержки или иного рода убытки или расходы (включая недополученную прибыль) в связи с любым использованием информации, автором которой является ООО «НКР».

Любая информация, являющаяся мнением кредитного рейтингового агентства, включая кредитные рейтинги и прогнозы по кредитным рейтингам, является актуальной на момент её публикации, не является гарантией получения прибыли и не служит призывом к действию, должна рассматриваться исключительно как рекомендация для достижения инвестиционных целей.

Кредитные рейтинги и прогнозы по кредитным рейтингам отражают мнение ООО «НКР» относительно способности рейтингуемого лица исполнять принятые на себя финансовые обязательства (кредитоспособность, финансовая надёжность, финансовая устойчивость) и/или относительно кредитного риска его отдельных финансовых обязательств или финансовых инструментов рейтингуемого лица на момент публикации соответствующей информации.

Воспроизведение и распространение информации, автором которой является ООО «НКР», любым способом и в любой форме запрещено, кроме как с предварительного письменного согласия ООО «НКР» и с учётом согласованных им условий. Использование указанной информации в нарушение указанных требований запрещено.

Любая информация, размещённая на сайте ООО «НКР», включая кредитные рейтинги и прогнозы по кредитным рейтингам, аналитические обзоры и материалы, методологии, запрещена к изменению, ранжированию.

Содержимое не может быть использовано для каких-либо незаконных или несанкционированных целей или целей, запрещённых законодательством Российской Федерации.

Кредитные рейтинги и прогнозы по кредитным рейтингам доступны на официальном сайте ООО «НКР» в сети Интернет.

Ключевые финансовые показатели млрд руб.